Prospectar condomínio em Niterói exige dois movimentos, não um. Icaraí concentra 154 dos 588 registros ativos do segmento, 26,2% da cidade (154 ÷ 588) e mais do que o Centro (70) e o Santa Rosa (51) somados, que dão 121. Abaixo do pódio, porém, vem um pelotão: do quarto ao oitavo colocado, cinco bairros ficam entre 38 e 30 CNPJs e juntos somam 173 (38 + 37 + 34 + 34 + 30) — mais que o próprio Icaraí. Um endereço óbvio no topo e um miolo que não dá para ignorar.
Niterói (RJ) tem 588 CNPJs ativos de condomínio ou administradora — 463 no CNAE 8112-5/00 (condomínios prediais) e 125 no 6822-6/00 (gestão e administração da propriedade imobiliária), na base LeadJet de julho/2026. É um número modesto no mapa nacional, 0,37% dos 158.959 registros do país, e relevante dentro do estado: a cidade responde por 5,9% de tudo o que o Rio de Janeiro reúne no segmento. Dentro do próprio município, um bairro sozinho já entrega mais de um quarto do total: Icaraí, com 154 CNPJs, ou 26,2%.
Uma segunda medida ajuda a dimensionar o mercado: Niterói tem 70.102 empresas ativas, e o segmento responde por 0,84% delas — um registro a cada 119 CNPJs da cidade (70.102 ÷ 588). No país a proporção é mais rala: 158.959 registros dentro de 21.010.597 empresas ativas dão 0,76%, ou um a cada 132 (21.010.597 ÷ 158.959). Aqui o prédio com CNPJ próprio é cliente de peso acima do normal, não nicho residual. O fluxo de entrada, esse, é fino: 31 CNPJs do segmento abriram em Niterói nos últimos 12 meses, uma média de 2,6 por mês (31 ÷ 12) e 5,3% do estoque atual (31 ÷ 588) — a lista de hoje continua sendo quase toda a lista do ano que vem.
As 125 gestoras da cidade (CNAE 6822-6/00) respondem por um parque de 463 prédios com CNPJ próprio (8112-5/00). É mais prédio por gestora do que São Paulo tem, e menos do que a média brasileira.
O prédio abre CNPJ próprio para contratar, pagar folha e recolher tributos — por isso aparece na base como empresa. As gestoras valem 21,3% do segmento na cidade (125 ÷ 588), acima da fatia que ocupam no país, 19,2% (30.576 ÷ 158.959). Em carteira, cada administradora niteroiense responde por 3,7 prédios (463 ÷ 125): menos que a média brasileira, de 4,2 (128.383 ÷ 30.576), e mais que São Paulo, com 2,5 — ou seja, terceiriza a gestão um pouco mais que o país e bem menos que a maior praça do Brasil.
Na prática, não existe atalho de meia dúzia de contas por aqui. Onde a razão é alta — Uberlândia, o extremo autogerido entre as cidades que mapeamos, chega a 15,8 (1.780 ÷ 113), e Belo Horizonte, a capital mais autogerida, a 15,7 (10.178 ÷ 648) —, falar com poucas gestoras cobre boa parte do parque predial. No extremo oposto está Santana de Parnaíba (SP), com 0,8 (45 ÷ 56), a praça em que as administradoras superam os condomínios prediais (56 contra 45): a inversão aparece em 956 municípios do país e, entre as 27 cidades com lista própria aqui, só nessa. Antes dela na régua vêm Manaus, a capital mais terceirizada, com 1,2 (286 ÷ 243), e Fortaleza, com 1,5 (899 ÷ 607). Niterói fica no meio-termo das carteiras curtas: a lista de gestoras encurta o caminho, mas não fecha a cidade sozinha.
Um ajuste de vocabulário evita frustração na primeira ligação. Buscar por “lista de síndicos em Niterói” é comum, mas síndico não é dado de registro empresarial: quem ocupa o cargo é eleito em assembleia, e essa eleição não chega ao cadastro do CNPJ. Por isso a lista trabalha no nível da pessoa jurídica — o canal institucional dos 588 registros: razão social, endereço com bairro, telefone e e-mail do prédio ou da gestora.
Icaraí lidera com 154 CNPJs ativos, 120% a mais que o Centro (70) — e mais do que o Centro e o Santa Rosa (51) somados. Os três primeiros concentram 46,8% da cidade; os cinco seguintes formam um bloco quase empatado, de 38 a 30 registros.
| Bairro | CNPJs ativos |
|---|---|
| Icarai | 154 |
| Centro | 70 |
| Santa Rosa | 51 |
| Piratininga | 38 |
| Sao Francisco | 37 |
| Fonseca | 34 |
| Inga | 34 |
| Itaipu | 30 |
| Charitas | 22 |
| Sao Domingos | 11 |
A tabela mostra duas cidades no mesmo mapa. No topo, um bairro isolado: Icaraí tem 154 CNPJs contra 70 do Centro — 120% a mais — e supera sozinho a soma do segundo com o terceiro colocado, Santa Rosa (70 + 51 = 121). O teste é simples de refazer com a própria tabela: numa cidade de mercado repartido o líder ficaria abaixo dessa soma; aqui ele passa por cima dela. Do quarto colocado em diante, porém, não existe degrau — existe platô: Piratininga (38), São Francisco (37), Fonseca (34), Ingá (34) e Itaipu (30) estão separados por apenas 8 CNPJs entre o maior e o menor do grupo e somam 173 registros (38 + 37 + 34 + 34 + 30), mais que o próprio Icaraí. A queda de verdade só aparece no fim da lista, em Charitas (22) e São Domingos (11).
Somando as linhas: Icaraí, Centro e Santa Rosa reúnem 275 CNPJs, 46,8% da cidade (154 + 70 + 51 = 275) — ainda abaixo da metade, que só é ultrapassada com o quarto bairro, Piratininga (275 + 38 = 313, ou 53,2%). Os dez bairros da tabela chegam a 481, 81,8% do município (481 ÷ 588), e deixam 107 registros (588 − 481) espalhados pelo resto de Niterói. Isso comporta duas táticas: a visita presencial se paga em Icaraí, onde 154 endereços cabem numa rota curta; no platô do meio, onde cinco bairros têm porte parecido, a ordem de ataque deixa de ser por tamanho e passa a ser por proximidade de rota — ou por telefone e e-mail, que não cobram deslocamento. No painel de assinantes, o filtro de bairro aparece depois de escolher Niterói — dá para baixar um bairro por vez ou a cidade inteira. Quem cobre mais de uma praça começa pela lista nacional.
Com 3,7 prédios por gestora, nenhuma das duas portas cobre a cidade sozinha. Os quatro perfis abaixo entram pelo mesmo arquivo, por lados diferentes.
Portaria, limpeza, manutenção predial, jardinagem, dedetização e elevador são despesa fixa do prédio, e quem fornece disputa contrato longo. Com carteiras curtas, fechar com uma gestora rende poucos prédios: o volume vem de trabalhar os dois CNAEs em paralelo.
Solar, provedores de internet e segurança eletrônica dependem de visita, e visita depende de rota. Aqui o filtro de bairro pesa mais que o de CNAE: só Icaraí entrega 154 endereços, e com o Centro (70) a conta chega a 224.
Seguro condominial, garantidoras de inadimplência e crédito para obra falam com quem assina, quase sempre a gestora. São 125 CNPJs no CNAE 6822-6/00 — lista pequena o bastante para trabalhar nome a nome.
Quem vende administração profissional ou sistema de gestão tem 463 prédios com CNPJ próprio para abordar — o cadastro não indica quais já contrataram gestora, então a varredura é da lista inteira. A porta de entrada é o contato institucional do CNPJ.
Razão social, CNPJ, CNAE principal e secundários, endereço com bairro, telefone, e-mail comercial, porte, natureza jurídica, capital social e data de abertura, entre outras.
| Razão social | CNPJ | CNAE | Telefone | |
|---|---|---|---|---|
| Condomínio Edifício Exemplo Icaraí | 12.***.***/0001-90 | 8112-5/00 | (21) *****-1183 | si****@***io.com.br |
| Administradora Modelo Niterói Ltda | 23.***.***/0001-04 | 6822-6/00 | (21) *****-2274 | co****@***ra.com.br |
| Condomínio Residencial Demo Santa Rosa | 34.***.***/0001-77 | 8112-5/00 | (21) *****-9051 | ad****@***al.com.br |
| Gestão Predial Teste Centro Ltda | 45.***.***/0001-31 | 6822-6/00 | (21) *****-3320 | ge****@***il.com.br |
Amostra fictícia e mascarada, ilustrativa do formato. Na exportação, os contatos vêm completos.
Planos com pagamento único a partir de R$ 97.
A base LeadJet, edição de julho de 2026, registra 588 CNPJs ativos em Niterói (RJ) nos dois CNAEs do segmento: 463 condomínios prediais (8112-5/00) e 125 administradoras e gestoras de propriedade imobiliária (6822-6/00). É 5,9% de tudo o que o estado do Rio de Janeiro reúne no segmento e 0,37% dos 158.959 registros do país.
Icaraí, com 154 CNPJs ativos de condomínio ou administradora — 120% a mais que o Centro, segundo colocado com 70, e mais do que o Centro e o Santa Rosa (51) somados. Do quarto ao oitavo colocado a lista quase empata: Piratininga (38), São Francisco (37), Fonseca (34), Ingá (34) e Itaipu (30) somam 173 registros, mais que o próprio Icaraí. Os três primeiros somam 275 (154 + 70 + 51), ou 46,8% da cidade; os dez bairros listados nesta página chegam a 481 dos 588.
Depende do que você vende, e aqui nenhuma das duas portas resolve sozinha: cada administradora responde, na média, por 3,7 prédios (463 ÷ 125), carteira curta perto de Belo Horizonte, onde a razão chega a 15,7. Quem vende contrato assinado por quem administra — seguro condominial, crédito, sistema de gestão — começa pelos 125 CNPJs do CNAE 6822-6/00; quem executa serviço dentro do prédio precisa também dos 463 condomínios prediais. Não existe nome de síndico em registro de CNPJ: ele é eleito em assembleia. O que a lista traz é o contato institucional.
Cada linha traz 22 informações por empresa: razão social, CNPJ, CNAE, endereço com bairro, telefone, e-mail comercial, porte e data de abertura, entre outras. A base é atualizada de forma contínua e a edição desta página é a de julho de 2026. A exportação sai em CSV compatível com Excel. Os planos são de pagamento único, sem mensalidade: R$ 97 por 30 dias, R$ 297 por 180 dias e R$ 497 por 365 dias.
Os números desta página — 588 registros ativos, a divisão entre 463 condomínios prediais e 125 administradoras e a distribuição por bairro — referem-se a empresas com situação cadastral ativa nos CNAEs 8112-5/00 e 6822-6/00 em Niterói (RJ), na base LeadJet, edição de julho de 2026. A comparação com as 70.102 empresas ativas da cidade usa a mesma edição, sem restrição de CNAE; as de Uberlândia (MG), Belo Horizonte, São Paulo, Manaus, Fortaleza e Santana de Parnaíba (SP), os mesmos dois CNAEs. Bairro é o campo cadastral do endereço do CNPJ, e a tabela traz apenas os dez com mais registros — por isso soma 481, e não 588. As aberturas dos últimos 12 meses (31) usam a data de início de atividade do CNPJ na mesma edição. Os contatos da amostra são fictícios e mascarados.
Metodologia, edições da base e termos de citação: metodologia dos dados Leadjet. Classificação de atividades conforme a CNAE (IBGE/Concla).