A lista de condomínios em Santos da LeadJet reúne 1.014 CNPJs de condomínios e administradoras, com telefone e e-mail do sócio ou responsável. São 5,6 condomínios para cada administradora (861 ÷ 153), contra 2,5 na capital e 2,8 em Campinas, num mapa curto: os cinco bairros de praia do topo da tabela reúnem 54,7% dos CNPJs. Prédio antigo, orla contínua e pouca abertura nova fazem de Santos uma praça de reforma e de troca de fornecedor, trabalhada de porta em porta. No estado, a cidade tem 2,3% do segmento.
Santos tem 5,6 condomínios prediais para cada administradora: 861 prédios e 153 gestoras, 1.014 CNPJs ativos. A contagem, da base LeadJet de outubro/2026, soma os CNAEs 8112-5/00 (condomínios prediais) e 6822-6/00 (gestão e administração da propriedade imobiliária). A razão supera a do país, de 4,1, e a da capital paulista, de 2,5, e fica praticamente igual à de Salvador, de 5,7, outra cidade de orla verticalizada. Ela não mostra se as gestoras santistas têm carteiras maiores ou se parte dos prédios é tocada pelo próprio síndico; mostra que os 861 condomínios, 84,9% do arquivo, são a maior parte do trabalho de quem vende.
No estado, Santos fica perto de Ribeirão Preto (5,4) e longe de Campinas (2,8), que tem mais CNPJs no segmento (1.572) e um desenho de gestão parecido com o da capital. A leitura provável passa pelo estoque: na orla, prédio de décadas, com síndico morador e contrato direto com fornecedor, convive com torre nova entregue já com administradora escolhida pela construtora. E, diferente das praias de veraneio vizinhas, Santos tem morador o ano inteiro e prédio que compra serviço em todos os meses. Para quem vende, são duas portas: as 153 gestoras, que concentram decisões, e os 861 condomínios, que podem decidir sem intermediário.
Na carteira curta estão as 153 administradoras, 15,1% dos CNPJs: 128 CNPJs do arquivo são micro ou pequena empresa, porte de gestora e não de prédio, e em empresa desse tamanho o sócio costuma atender o próprio telefone. A lista inteira cabe em duas semanas de ligações. Os 861 condomínios são a carteira longa e a mais exigente: prédio antigo compra por assembleia, com orçamento comparado e conselho atento, e uma obra de fachada ou a troca de um elevador pode atravessar o mandato de um síndico.
O Embaré lidera, com 133 CNPJs, à frente da Ponta da Praia (114); Boqueirão (109) e Gonzaga (109) vêm colados, e a Aparecida fecha o grupo com 90. São cinco bairros vizinhos de orla, do Gonzaga à Ponta da Praia, numa faixa que se percorre canal a canal.
| Bairro | CNPJs ativos |
|---|---|
| Embaré | 133 |
| Ponta da Praia | 114 |
| Boqueirão | 109 |
| Gonzaga | 109 |
| Aparecida | 90 |
| Campo Grande | 70 |
| Marapé | 55 |
| Macuco | 38 |
| José Menino | 35 |
| Encruzilhada | 34 |
A curva tem dois andares. No de cima ficam os cinco bairros de praia, de 90 a 133 CNPJs cada; no de baixo, Campo Grande (70) e Marapé (55), já fora da orla, abrem uma segunda faixa, e Macuco, José Menino e Encruzilhada fecham a tabela com 34 a 38. Os dez maiores somam 787 CNPJs, 77,6% da cidade, contra 34,9% em Campinas e 18,0% na capital; os outros 227 estão em bairros com no máximo 34 registros cada. É a tabela de uma cidade compacta, espremida entre o mar, o porto e os morros.
Por isso, em Santos, a visita volta a render. Os cinco bairros de praia são vizinhos e somam 555 CNPJs; com Campo Grande e Marapé, a rota de rua cobre 67,1% da cidade. Os 227 CNPJs fora dos dez maiores ficam para o telefone e o e-mail. Em prédio antigo, a portaria filtra quem entra: marque a conversa por telefone ou e-mail antes de tocar o interfone.
Santos perde para a capital e para Campinas em número de CNPJs e ganha das duas no peso do condomínio dentro do cadastro local.
Os 1.014 CNPJs de Santos são 2,3% dos 44.393 do estado e 0,62% dos 162.630 do Brasil, que se dividem em 130.757 condomínios prediais e 31.873 administradoras. A capital reúne 17.617, 17,4 vezes o total santista (17.617 ÷ 1.014). Entre as grandes cidades paulistas, Santos fica atrás de Campinas (1.572) e de Ribeirão Preto (1.405) e à frente de Guarulhos (757) e de São José dos Campos (692), que têm mais empresas ativas que ela.
Os 1.014 CNPJs são 1,51% das 67.272 empresas ativas de Santos, uma em cada 66. A fatia é maior que a da capital (0,87%), a de Campinas (0,82%), a do estado (0,67%) e a do país (0,76% das 21.507.671 empresas ativas do Brasil). Numa cidade de porto, comércio e serviços, o condomínio pesa no cadastro mais do que na capital. Para o fornecedor de serviço predial, isso significa clientes próximos uns dos outros e pouco tempo perdido entre uma visita e outra.
Com 5,6 prédios por gestora e um estoque antigo, a primeira conversa depende do que se vende.
Prédio de décadas pede troca de elevador, revisão elétrica e hidráulica, fachada e impermeabilização, e a maresia acelera o desgaste. Comece pelas 153 gestoras, que levam o fornecedor aprovado a outros prédios, e siga para os 861 condomínios, onde a obra passa por assembleia.
Portaria remota, câmeras, fibra e energia solar pedem vistoria antes da proposta, e em Santos ela rende: Embaré, Aparecida e Ponta da Praia, vizinhos de orla, somam 337 CNPJs, 33,2% da cidade.
Segurar a edificação contra incêndio e destruição é dever legal do condomínio, previsto no Código Civil; na cidade dos prédios inclinados da orla, inspeção predial e laudo de estrutura são serviços com demanda própria. Onde há gestora, a proposta passa por ela; nos demais prédios, vai direto ao síndico.
Gestão profissional disputa espaço com o síndico morador, figura forte em prédio antigo. A entrada costuma ser a troca de mandato ou o condomínio recém-instituído, e as 153 administradoras instaladas são a concorrência: o segmento ganhou 27 CNPJs em 12 meses (2,3 por mês).
As 23 informações por empresa saem em CSV compatível com Excel. Em Santos, duas pesam mais: o bairro, que monta a rota pela orla, e a data de abertura, que dá a idade do CNPJ e, por aproximação, a do condomínio. O segmento ganhou 27 CNPJs em 12 meses, 2,7% do estoque, contra 4,4% em Campinas e 7,1% na capital: em Santos se vende sobretudo para prédio que já existe, em reforma e troca de fornecedor.
| Razão social | CNPJ | CNAE | Telefone | |
|---|---|---|---|---|
| Condomínio Edifício Exemplo Embaré | 14.***.***/0001-38 | 8112-5/00 | (13) *****-5182 | ed****@***em.com.br |
| Administradora Modelo Gonzaga Ltda | 52.***.***/0001-71 | 6822-6/00 | (13) *****-3307 | co****@***gz.com.br |
| Condomínio Residencial Demo Ponta da Praia | 03.***.***/0001-96 | 8112-5/00 | (13) *****-7724 | si****@***pp.com.br |
| Gestão Predial Teste Boqueirão Ltda | 39.***.***/0001-15 | 6822-6/00 | (13) *****-0469 | ge****@***bq.com.br |
Amostra com dados de exemplo, ilustrativa do formato. Na exportação real, os contatos vêm completos.
Planos com pagamento único a partir de R$ 97.
A base LeadJet, edição de outubro de 2026, registra 1.014 CNPJs ativos em Santos (SP): 861 condomínios prediais (CNAE 8112-5/00) e 153 administradoras e gestoras de imóveis (CNAE 6822-6/00). São 5,6 prédios para cada administradora (861 ÷ 153), contra 2,5 na capital paulista e 4,1 no país. A cidade responde por 2,3% do segmento no estado de São Paulo e por 0,62% no Brasil, e o segmento equivale a 1,51% das empresas ativas do município.
O Embaré lidera, com 133 CNPJs, seguido da Ponta da Praia (114), do Boqueirão (109), do Gonzaga (109) e da Aparecida (90), os cinco bairros de praia do topo. Os dez maiores somam 787 registros; os outros 227 (1.014 − 787) estão espalhados pelo município, em bairros com no máximo 34 CNPJs cada. No painel de assinantes, o filtro de bairro aparece depois de escolher a cidade e permite baixar um bairro por vez ou Santos inteira.
Nem sempre: o cadastro do CNPJ traz um responsável, que costuma ser o síndico ou a administradora, mas o síndico é eleito em assembleia e pode mudar a cada mandato, então confirme o nome no primeiro contato. O que vem no arquivo é o acesso a ele: o nome e o endereço de cada condomínio, com bairro, e o telefone e e-mail do sócio ou responsável. Em Santos, vale começar pelas 153 administradoras, que conhecem os síndicos da própria carteira; nos demais prédios, o contato registrado chega à administração do condomínio.
A contagem é refeita todo mês, junto com a base LeadJet, que parte de fontes públicas oficiais: CNPJ aberto no período entra, CNPJ que deixou de estar ativo sai. Em Santos, o segmento ganhou 27 CNPJs nos últimos 12 meses, 2,3 por mês. A exportação traz 23 informações por empresa em CSV compatível com Excel, com layouts prontos para HubSpot, Pipedrive e Zoho; o pagamento é único, sem mensalidade.
Os dois, com divisão clara. Os cinco bairros de praia do topo reúnem 54,7% dos CNPJs numa faixa contínua de orla, onde a visita compensa o deslocamento, sobretudo para quem precisa vistoriar antes de orçar. Os 227 CNPJs fora dos dez maiores bairros ficam para o telefone e o e-mail. Ligue antes para as 153 gestoras: uma conversa com elas pode abrir vários prédios da mesma rota.
Entram na conta os CNPJs com situação cadastral ativa nos CNAEs 8112-5/00 e 6822-6/00 e endereço no município de Santos, segundo a base LeadJet de outubro de 2026, feita a partir de fontes públicas oficiais. Ficam fora São Vicente, que divide a ilha com Santos, a gestora sediada em outra cidade que atende prédios santistas, o prédio sem CNPJ e a associação de moradores de loteamento fechado. O bairro segue a grafia do endereço registrado; variações raras, como Vila Matias ao lado de Vila Mathias, viram linhas separadas no filtro. A razão de 5,6 prédios por gestora é a divisão simples entre os dois CNAEs.
Metodologia, edições da base e termos de citação: metodologia dos dados Leadjet. Classificação de atividades conforme a CNAE (IBGE/Concla).