Serviços prediais
Portaria, limpeza, jardinagem, dedetização, manutenção e elevadores têm aqui 45 prédios — poucos o bastante para tratar cada um como conta nominal.
Lista por cidade · Santana de Parnaíba/SP
Lista de condomínios em Santana de Parnaíba
Santana de Parnaíba está entre as poucas cidades do país com mais empresas administrando condomínio do que condomínios registrados: 56 administradoras para 45 prédios, ou 0,8 prédio por gestora (45 ÷ 56). Das 27 cidades com lista própria aqui, é a única assim — em São Paulo a mesma divisão dá 2,5 e em Uberlândia, no topo da régua, 15,8 (1.780 ÷ 113). E não é caso isolado na região: a vizinha Barueri faz o mesmo em escala maior, com 200 administradoras para 154 prédios. Aqui a lista não é um mapa de prédios a conquistar — é um mapa de quem os administra.
101condomínios e administradoras ativos
0,8prédio por administradora — o menor entre as 27 cidades mapeadas
Alphavillebairro líder — 31 dos 101 CNPJs
Santana de Parnaíba inverte a estrutura padrão do mercado condominial brasileiro. São 56 administradoras (CNAE 6822-6/00) para 45 condomínios prediais (CNAE 8112-5/00) entre os 101 CNPJs ativos do município na base LeadJet de julho/2026 — 0,8 prédio por gestora (45 ÷ 56), 55,4% do total do lado de quem administra. Das 27 cidades com lista própria aqui, é a única abaixo de 1: logo acima vêm Manaus, a capital mais terceirizada, com 1,2 (286 ÷ 243), e Fortaleza, com 1,5 (899 ÷ 607); São Paulo marca 2,5 e Uberlândia lidera a régua, com 15,8 (1.780 ÷ 113). No país inteiro, 956 municípios invertem essa conta, mas só 10 deles reúnem 50 CNPJs ou mais no segmento — e o maior é Barueri, aqui do lado, com 200 administradoras para 154 prédios.
Onde estão
Alphaville e Tamboré valem 57 dos 101 CNPJs — o terceiro bairro vale 5
Dois bairros respondem por 56,4% do segmento na cidade (57 ÷ 101). Do terceiro colocado para baixo, nenhum bairro passa de 5 CNPJs.
| Bairro | CNPJs ativos |
|---|---|
| Alphaville | 31 |
| Tambore | 26 |
| Chacara do Solar Ii (fazendinha) | 5 |
| Jardim Professor Benoa | 4 |
| Centro | 4 |
| Chacara Estela | 2 |
| Chacaras Sao Luis | 2 |
| Jardim Isaura | 2 |
| Jardim Rancho Alegre | 2 |
| Campo da Vila | 1 |
Alphaville lidera com 31 CNPJs — 30,7% do segmento na cidade (31 ÷ 101). Tamboré vem logo atrás, com 26, ou 25,7% (26 ÷ 101): a diferença entre primeiro e segundo é de 5 CNPJs, 19,2% a mais para o líder (31 ÷ 26). É uma vantagem real, mas modesta perto do que vem depois. Somados, os dois valem 57 dos 101 ativos — 56,4% (57 ÷ 101). O terceiro colocado é a Chácara do Solar II (Fazendinha), sozinha, com 5.
O degrau que importa nesta cidade não fica entre o primeiro e o segundo colocado — fica entre o segundo e o terceiro. De Tamboré (26) para a Chácara do Solar II (5) a queda é de 5,2 vezes (26 ÷ 5), enquanto de Alphaville para Tamboré são 5 CNPJs de distância. A curva de Santana de Parnaíba, portanto, não tem um bairro dominante com uma cauda atrás: tem um bloco de dois e um resto miúdo — os três primeiros já somam 62 CNPJs, 61,4% da cidade (62 ÷ 101), e o quarto e o quinto empatam em 4. Os dez bairros da tabela somam 79 dos 101, e como a décima linha já marca 1, nenhum bairro de fora da tabela pode ter mais de um CNPJ — os 22 que faltam (101 − 79) estão diluídos um a um pelo município.
O detalhe que fecha a leitura é o Centro: 4 CNPJs, 4,0% do total (4 ÷ 101), empatado com o Jardim Professor Benoá e a 27 CNPJs do líder (31 − 4). Em Santana de Parnaíba, o mercado condominial não mora no centro urbano — mora nos loteamentos fechados, que sozinhos respondem por 57 dos 101 ativos. É uma tese fácil de derrubar: bastaria o Centro aparecer no topo da tabela. Ele aparece na quinta linha.
Para quem depende de visita presencial, isso simplifica a agenda: duas rotas — Alphaville e Tamboré — cobrem mais da metade do segmento local, e o que sobra se resolve por telefone e e-mail, um endereço por vez. No painel de assinantes o bairro é filtro, mas com 101 CNPJs costuma render mais levar a cidade inteira e ordenar por bairro na planilha: o município cabe em uma lista só.
Estrutura do mercado
56 administradoras para 45 prédios: a conta invertida do eixo Alphaville/Tamboré
Dividindo os 45 condomínios prediais pelas 56 administradoras, a cidade fica em 0,8 — abaixo de 1, o que nenhuma das outras 26 cidades com lista própria aqui alcança.
A régua entre as cidades que mapeamos mostra o tamanho da inversão. Uberlândia, o extremo autogerido, tem 15,8 prédios por administradora (1.780 ÷ 113); Belo Horizonte, a capital mais autogerida, 15,7 (10.178 ÷ 648); São Paulo, o maior mercado do país, marca 2,5; Fortaleza, 1,5 (899 ÷ 607); e Manaus, a capital mais terceirizada, 1,2 (286 ÷ 243). Santana de Parnaíba fica abaixo de todas, em 0,8 — a única das 27 em que o denominador supera o numerador.
A consequência é difícil de contornar. Se cada uma das 56 gestoras atendesse só prédios do próprio município, sobraria menos de um condomínio para cada (45 ÷ 56 = 0,8): o mercado local não sustenta 56 administradoras. Boa parte delas mantém endereço aqui e carteira lá fora — daí a cidade pesar só 0,2% do segmento no estado de São Paulo e 0,06% do Brasil e ainda assim inverter a conta. Estreito também dentro de casa: os 101 CNPJs são 0,45% das 22.278 empresas ativas do município, uma a cada 221 (22.278 ÷ 101).
E a inversão não para na divisa. Barueri, cidade vizinha, tem 200 administradoras para 154 condomínios prediais — 354 CNPJs no segmento, mais que o triplo dos 101 de Santana de Parnaíba (354 ÷ 101 = 3,5). No Brasil, 956 municípios têm mais administradoras do que prédios registrados, mas quase todos são praças minúsculas: só 10 chegam a 50 CNPJs ou mais no segmento, e Barueri é a maior delas em volume. As duas dividem o eixo Alphaville/Tamboré, e é isso que a leitura sugere: onde o loteamento fechado virou padrão de moradia, a gestão profissional se instala junto e atende de lá o resto da região. Se fosse acaso de cartório, o município ao lado não repetiria o padrão.
E é um mercado que se renova devagar: nos últimos 12 meses, 13 CNPJs novos entraram no segmento na cidade — média de 1,1 por mês (13 ÷ 12) e 12,9% do estoque atual (13 ÷ 101). Quem monta a carteira agora não vê a lista mudar de tamanho no trimestre seguinte.
O que cada um dos dois CNAEs entrega
8112-5/00 — Condomínios prediais (45 CNPJs) é o CNPJ do próprio prédio, com razão social, endereço, telefone e e-mail institucionais. 6822-6/00 — Gestão e administração da propriedade imobiliária (56 CNPJs) é a empresa que administra imóveis de terceiros — em Santana de Parnaíba, o lado majoritário da lista.
Nenhum dos dois códigos guarda nome de síndico: ele é escolhido em assembleia e essa eleição não vai para registro empresarial. Quem procura por "lista de síndicos" resolve, na prática, com o canal oficial do condomínio.
Casos de uso
Quem vende para condomínio em Santana de Parnaíba começa pelas gestoras
Com 56 administradoras para 45 prédios, a primeira ligação raramente é para o condomínio — é para quem responde por ele, e às vezes por outros fora da cidade.
Fornecedores de rota
Energia solar, internet e segurança eletrônica trabalham por endereço: Alphaville (31) e Tamboré (26) cobrem 57 dos 101 CNPJs em um roteiro só.
Seguros e financeiro
Seguro condominial, garantidoras de inadimplência e crédito para obra tratam com os 56 CNPJs do 6822-6/00, onde a decisão de vários prédios cabe num contato só.
Quem vende para a administradora
Software de gestão condominial, cobrança, contabilidade e assessoria de assembleia acham aqui a maior concentração relativa de clientes entre as 27 cidades com lista própria: 55,4% dos CNPJs locais são gestoras.
O que vem na lista
O que cada linha do arquivo traz — e o que ela não traz
22 informações por empresa: razão social, CNPJ, CNAE, endereço com bairro, telefone, e-mail comercial, porte e data de abertura, entre outras.
| Razão social | CNPJ | CNAE | Telefone | |
|---|---|---|---|---|
| Condomínio Edifício Exemplo Centro | 12.***.***/0001-90 | 8112-5/00 | (11) *****-1183 | co****@***io.com.br |
| Administradora Modelo Alphaville Ltda | 23.***.***/0001-04 | 6822-6/00 | (11) *****-2274 | ad****@***ra.com.br |
| Condomínio Residencial Demo Tamboré | 34.***.***/0001-77 | 8112-5/00 | (11) *****-9051 | ge****@***al.com.br |
| Gestão Predial Teste Fazendinha Ltda | 45.***.***/0001-31 | 6822-6/00 | (11) *****-3320 | fi****@***il.com.br |
Amostra com dados fictícios e mascarados, apenas ilustrativa do formato. Na exportação real, os contatos vêm completos.
O que a linha não traz: nome de síndico, número de unidades ou valor de taxa — nada disso consta de registro empresarial.
Do filtro à planilha, em quatro passos
- Entre no painel de assinantesEscolha o plano e abra o primeiro filtro.
- Marque Santana de Parnaíba/SP e os dois CNAEs8112-5/00 para os 45 prédios e 6822-6/00 para as 56 administradoras — o botão acima já deixa preenchido.
- Decida se separa por bairroAlphaville e Tamboré somam 57 dos 101 CNPJs; numa cidade deste tamanho, levar tudo rende mais.
- Exporte com os contatosCSV compatível com Excel, HubSpot, Pipedrive e Zoho. Pagamento único, sem mensalidade — e quantas listas quiser dentro da cota.
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Perguntas frequentes
Quatro perguntas antes de exportar os 101 CNPJs
Quantos condomínios existem em Santana de Parnaíba?
A base LeadJet, edição de julho de 2026, registra 101 CNPJs ativos do segmento condominial em Santana de Parnaíba (SP): 45 condomínios prediais (CNAE 8112-5/00) e 56 administradoras e gestoras de propriedade imobiliária (CNAE 6822-6/00) — 0,45% das 22.278 empresas ativas do município.
Por que Santana de Parnaíba tem mais administradoras do que condomínios?
Porque a conta local dá 0,8 prédio por administradora (45 ÷ 56), o único resultado abaixo de 1 entre as 27 cidades com lista própria aqui — logo acima estão Manaus, com 1,2, e Fortaleza, com 1,5; São Paulo marca 2,5 e Uberlândia lidera a régua, com 15,8. Não é exclusividade nacional: 956 municípios brasileiros invertem essa conta, e a vizinha Barueri inverte em escala maior, com 200 administradoras para 154 prédios. Com apenas 45 condomínios prediais registrados, o mercado local não sustentaria 56 gestoras: boa parte delas mantém endereço na cidade e atende carteira em outras. O efeito prático é que 55,4% dos 101 CNPJs da lista estão do lado de quem administra.
Por qual bairro começar a prospecção em Santana de Parnaíba?
Por Alphaville, que reúne 31 dos 101 CNPJs ativos — 30,7% do segmento na cidade. Tamboré vem logo atrás, com 26 (25,7%), a 5 CNPJs de distância: somados, os dois valem 57 dos 101, ou 56,4%, e duas rotas cobrem mais da metade da carteira local. Do terceiro colocado para baixo a curva despenca — a Chácara do Solar II (Fazendinha) tem 5, e o quarto e o quinto lugares empatam em 4, com o Jardim Professor Benoá e o Centro. Os dez bairros listados somam 79 dos 101; os 22 restantes estão diluídos em bairros de um CNPJ cada.
O arquivo traz o nome do síndico?
Não, e nenhum arquivo traz: o síndico é eleito em assembleia de condôminos e essa escolha não vai para registro público de empresa. O que a lista entrega é o canal institucional de cada CNPJ — razão social, endereço com bairro, telefone e e-mail —, entre as 22 informações por empresa. A base é atualizada de forma automática e a exportação sai em CSV compatível com Excel, HubSpot, Pipedrive e Zoho CRM, com pagamento único e sem mensalidade.
De onde vêm os 101 CNPJs e o que eles não medem
Os números desta página — 101 CNPJs ativos, 45 no CNAE 8112-5/00 e 56 no 6822-6/00, mais as contagens por bairro e as 13 aberturas dos últimos 12 meses — saem da base própria da LeadJet, edição de julho de 2026, e consideram só empresas com situação cadastral ativa sediadas em Santana de Parnaíba/SP. As proporções são divisões simples dessas contagens: 45 ÷ 56 = 0,8; 56 ÷ 101 = 55,4%; 57 ÷ 101 = 56,4%; 31 ÷ 101 = 30,7%. As comparações com São Paulo (2,5), Manaus (1,2), Fortaleza (1,5), Belo Horizonte (15,7) e Uberlândia (15,8) usam a mesma conta, na mesma edição. Os números de Barueri (154 prédios e 200 administradoras, 354 CNPJs), a contagem de 956 municípios brasileiros em que as administradoras superam os condomínios prediais e o corte dos 10 municípios com 50 CNPJs ou mais no segmento saem dessa mesma edição, com o mesmo critério de situação cadastral ativa.
Ressalva de leitura: o CNAE 8112-5/00 conta condomínios com CNPJ próprio, não unidades residenciais — por isso o indicador comparável entre cidades é a razão entre os dois CNAEs, não o volume absoluto. Os contatos da amostra são fictícios e mascarados.
Metodologia, edições da base e termos de citação: metodologia dos dados Leadjet. Classificação de atividades conforme a CNAE (IBGE/Concla).