Serviços prediais
Portaria, limpeza, manutenção, jardinagem, dedetização e elevadores vivem de renovação. O corpo do alvo são os 307 prédios do CNAE 8112-5/00, que aqui são 82,5% da lista (307 de 372).
Lista por cidade · Cotia/SP
Lista de condomínios em Cotia
Cotia fica na Grande São Paulo, mas não administra prédio como a capital: cada administradora daqui responde por 4,7 condomínios, quase o dobro dos 2,5 de São Paulo. São 65 administradoras para 307 condomínios prediais — 372 CNPJs ativos na edição de julho/2026 —, e a gestão terceirizada ocupa apenas 17,5% da lista. Quem prospecta aqui fala mais com o prédio do que com quem o administra.
372condomínios e administradoras ativos
4,7prédios por administradora — 2,5 em São Paulo
Jardim Isisbairro com mais registros: 37 CNPJs
Cotia administra prédio de um jeito que a capital vizinha não usa: são 4,7 condomínios para cada administradora local — 307 prediais (CNAE 8112-5/00) divididos por 65 administradoras (CNAE 6822-6/00) —, quase o dobro da conta de São Paulo, que fica em 2,5. A média do Brasil é 4,2 (128.383 prédios para 30.576 administradoras) e Cotia está acima dela, ainda longe do topo da régua das cidades que mapeamos: Uberlândia, com 15,8 (1.780 prédios para 113 administradoras). A composição da lista repete o diagnóstico: administradora é só 17,5% dos 372 CNPJs ativos daqui, contra 28,7% na capital (4.930 de 17.199). Vender para condomínio em Cotia é atravessar menos intermediário.
Uso comercial
Quem compra a lista de condomínios de Cotia
Condomínio não compra por impulso: compra contrato que passa por orçamento anual e por assembleia. Com uma administradora para cada 4,7 prédios, boa parte dessas decisões em Cotia continua acontecendo dentro do próprio endereço — e é isso que define qual dos dois CNAEs marcar.
Energia e telecom
Energia solar, internet e segurança eletrônica são aprovadas prédio a prédio. Cada um dos 372 CNPJs vem com endereço e bairro para ordenar a visita.
Seguros e financeiro
Seguro condominial, garantidoras de inadimplência e contas digitais preferem quem assina por vários prédios: as 65 administradoras do CNAE 6822-6/00, carteira curta e rápida de percorrer.
Administração e sindicatura
Quem vende gestão condominial entra num mercado pouco povoado: 65 empresas instaladas para 307 prédios, proporção bem mais folgada que a paulistana.
O que vem em cada linha do arquivo de Cotia
São 22 informações por empresa: razão social, CNPJ, CNAE, endereço com bairro, telefone e e-mail comercial, porte, data de abertura, entre outras. A amostra abaixo serve só para mostrar o formato das colunas.
| Razão social | CNPJ | CNAE | Telefone | |
|---|---|---|---|---|
| Condomínio Edifício Exemplo 1 | 14.***.***/0001-52 | 8112-5/00 | (11) *****-4318 | ad****@***c1.com.br |
| Administradora Exemplo 2 Ltda | 27.***.***/0001-16 | 6822-6/00 | (11) *****-9042 | co****@***a2.com.br |
| Condomínio Residencial Exemplo 3 | 33.***.***/0001-70 | 8112-5/00 | (11) *****-2607 | sd****@***c3.com.br |
| Gestão Predial Exemplo 4 Ltda | 48.***.***/0001-95 | 6822-6/00 | (11) *****-5183 | ge****@***g4.com.br |
Linhas inventadas e mascaradas, sem relação com empresas reais: elas mostram as colunas, não o conteúdo. No arquivo exportado, telefone e e-mail aparecem completos.
Mapa da cidade
O Jardim Isis é o único degrau do mapa de Cotia
A tabela traz os dez bairros com mais registros ativos do segmento. Somados, dão 139 CNPJs — 37,4% da cidade (139 ÷ 372). O primeiro colocado sozinho responde por 9,9%, e a distância dele para o segundo é maior que a distância do segundo para o décimo.
| Bairro | CNPJs ativos |
|---|---|
| Jardim Isis | 37 |
| Granja Viana | 21 |
| Chacara Ondas Verdes | 15 |
| Outeiro de Passargada | 12 |
| Graca | 10 |
| Jardim Colibri | 10 |
| Parque Rincao | 10 |
| Lageado | 9 |
| Jardim Rio das Pedras | 8 |
| Rio das Pedras | 7 |
O ranking tem um degrau, e ele está todo no topo. O Jardim Isis (37) registra 76,2% mais CNPJs que a Granja Viana (21), o segundo colocado — são 16 registros de diferença numa única linha. Da segunda posição até a décima, o Rio das Pedras (7), a tabela inteira varia 14 registros (21 − 7). O salto do primeiro para o segundo bairro, portanto, é maior do que todo o intervalo que separa o segundo do décimo: 16 contra 14. Depois do Jardim Isis, Cotia é praticamente plana — do quinto ao sétimo lugar os bairros empatam em 10 registros cada.
Nem por isso o líder domina a cidade. Os 37 CNPJs do Jardim Isis são 9,9% dos 372 — ele é o único bairro daqui com peso próprio e ainda assim não chega a um décimo do segmento. Os três primeiros somam 73 registros, 19,6% de Cotia; os dez da tabela somam 139, 37,4%. Sobram 233 CNPJs (372 − 139) espalhados por bairros pequenos demais para entrar no ranking.
Na prática, o filtro de bairro em Cotia serve uma vez. Marcar o Jardim Isis entrega o único bloco de visitas que se sustenta sozinho: 37 endereços próximos, com 22 informações por empresa em cada linha. Marcar o segundo, o terceiro ou o décimo entrega grupos de 21 a 7 registros — rota de meio período, não de semana. Daí em diante o caminho é puxar Cotia inteira e usar o bairro só para ordenar a fila. No painel de assinantes, o filtro fica disponível depois de escolher Cotia/SP.
Estrutura do mercado
Em Cotia, 65 administradoras não dão conta de 307 prédios
São duas listas dentro da mesma exportação, e a proporção entre elas define por onde a venda entra.
De um lado, 307 condomínios prediais, cada um com CNPJ, orçamento e assembleia próprios. Do outro, 65 administradoras, que respondem pela rotina de vários endereços ao mesmo tempo. Dividindo um pelo outro, Cotia marca 4,7 prédios por administradora, e as 65 linhas do CNAE 6822-6/00 ocupam 17,5% dos 372 registros do segmento.
A régua das outras cidades que mapeamos ajuda a ler esse 4,7. No topo está Uberlândia, com 15,8 prédios por administradora (1.780 ÷ 113), seguida de perto por Belo Horizonte, a capital mais autogerida, com 15,7 (10.178 ÷ 648); Fortaleza, com 1,5 (899 ÷ 607), é uma das mais terceirizadas entre as capitais; o Brasil inteiro fica em 4,2 (128.383 prédios para 30.576 administradoras). São Paulo, o maior mercado do país com 17.199 CNPJs — 12.269 prédios e 4.930 administradoras —, fica em 2,5. Cotia está acima da média brasileira e quase no dobro da capital, apesar de dividir região com ela. A composição confirma: administradora é 28,7% do segmento paulistano (4.930 de 17.199) e apenas 17,5% do de Cotia.
A consequência para a prospecção é direta: aqui a lista curta não substitui a longa. Quem marca só o CNAE 6822-6/00 deixa de fora 82,5% do arquivo. Contrato recorrente (portaria, limpeza, seguro, software de gestão) ainda compensa começar pelas 65; obra, reforma e serviço pontual voltam para a assembleia, ou seja, para os 307. Vale saber onde fica o extremo terceirizado da régua, e ele é logo ali: no eixo Alphaville/Tamboré a conta se inverte duas vezes — Barueri tem 200 administradoras para 154 prédios e Santana de Parnaíba, 56 para 45, ou 0,8 prédio por administradora, a única das 27 cidades que mapeamos abaixo de 1. São duas das poucas cidades do país em que a gestão terceirizada é maior que o número de condomínios; Cotia, vizinha das duas, está no lado oposto desse mapa, com 65 administradoras para 307 prédios.
O tamanho explica parte do desenho. Os 372 CNPJs daqui são 0,9% do que o estado de São Paulo reúne nesses dois CNAEs e 0,23% do Brasil: mercado de bairro colado no maior mercado condominial do país. Na própria cidade, o segmento vale 0,99% das 37.506 empresas ativas — cerca de um CNPJ a cada cem. É carteira que cabe inteira no funil de um time pequeno.
- Abra o painel da LeadJetEscolha o plano e monte o primeiro filtro.
- Selecione Cotia/SP com os dois CNAEsO 8112-5/00 traz os 307 prédios; o 6822-6/00, as 65 administradoras. O botão desta página já deixa os dois marcados.
- Dê peso ao lado dos prédiosComo a gestão terceirizada é fina em Cotia, os 307 condomínios costumam ser o corpo da lista; o bairro entra depois — e só o Jardim Isis, com 37 CNPJs, junta o suficiente para virar um bloco de visitas.
- Exporte com os contatosCSV compatível com Excel, HubSpot, Pipedrive e Zoho. Pagamento único, sem mensalidade — baixe quantas listas quiser dentro da cota.
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Dúvidas
Quatro dúvidas de quem prospecta condomínio em Cotia
Quantos condomínios existem em Cotia?
A edição de julho de 2026 da base LeadJet registra 307 condomínios prediais com CNPJ ativo em Cotia (SP), no CNAE 8112-5/00. Somando as 65 administradoras e gestoras de propriedade imobiliária do CNAE 6822-6/00, o segmento chega a 372 CNPJs ativos — 0,99% das 37.506 empresas ativas do município e 0,9% de tudo o que o estado de São Paulo reúne nesses dois CNAEs. O arquivo sai em CSV compatível com Excel.
Qual bairro de Cotia tem mais condomínios?
O Jardim Isis, com 37 CNPJs ativos, seguido da Granja Viana (21) e da Chácara Ondas Verdes (15). Os três somam 73 registros, 19,6% da cidade, e os dez maiores bairros juntos chegam a 139 — 37,4% dos 372 CNPJs de Cotia. O Jardim Isis é o único bairro com peso próprio: tem 76,2% mais registros que o segundo colocado, enquanto da segunda posição até a décima (Rio das Pedras, com 7) a tabela inteira varia 14 registros. Ainda assim ele responde por 9,9% do segmento, então o bairro rende um bloco de visitas e, depois dele, é melhor puxar Cotia inteira.
Em Cotia, falo com o condomínio ou com a administradora?
Com os dois, mas o peso aqui é diferente do da capital: Cotia tem 65 administradoras para 307 condomínios prediais, ou 4,7 prédios por administradora, contra 2,5 em São Paulo. Como a gestão terceirizada responde por só 17,5% dos 372 CNPJs locais, a lista curta de administradoras não cobre a cidade. Contrato recorrente — portaria, limpeza, seguro, software de gestão — compensa começar pelo CNAE 6822-6/00; obra, reforma e serviço pontual voltam para a assembleia, ou seja, para os 307 CNPJs do CNAE 8112-5/00.
Quem procura “lista de síndicos em Cotia” encontra isso aqui?
Não existe base de CNPJ com nome de síndico: o síndico é eleito em assembleia e esse mandato não vai para registro público de empresa. O que a lista de Cotia entrega é o canal institucional de cada endereço — razão social, endereço com bairro, telefone e e-mail comercial dos 307 condomínios e das 65 administradoras —, dentro das 22 informações por empresa de cada linha. Em Cotia, onde administradora é só 17,5% dos registros, a maior parte desses canais está no CNPJ do próprio condomínio.
Como Cotia foi contada nesta página
Todo número desta página — os 372 registros, a divisão entre os dois CNAEs e a distribuição por bairro — sai das empresas com situação cadastral ativa nos CNAEs 8112-5/00 (condomínios prediais) e 6822-6/00 (gestão e administração da propriedade imobiliária) no município de Cotia/SP, na base LeadJet, edição de julho de 2026. O bairro é o campo declarado no cadastro de cada CNPJ. As comparações com São Paulo, Uberlândia, Belo Horizonte, Fortaleza, Barueri, Santana de Parnaíba e com o total do país (128.383 prédios e 30.576 administradoras) usam a mesma edição e o mesmo critério, e o peso local sai das 37.506 empresas ativas de Cotia. A LeadJet organiza informação de origem pública e não fala em nome de nenhum órgão de governo; a amostra acima é fictícia.
Metodologia, edições da base e termos de citação: metodologia dos dados Leadjet. Classificação de atividades conforme a CNAE (IBGE/Concla).