Serviços prediais
Manutenção, portaria, limpeza, jardinagem e elevadores vendem contrato recorrente para os 670 CNPJs. O Parque Residencial Aquarius, com 62 endereços, é a rota mais densa da cidade.
Lista por cidade · São José dos Campos/SP
Lista de condomínios em São José dos Campos
Aqui um bairro puxa a fila e o resto empata: o Parque Residencial Aquarius tem 62 dos 670 CNPJs ativos, mais que o dobro do segundo colocado. São 531 condomínios prediais e 139 administradoras na edição de julho/2026, com endereço, bairro, telefone e e-mail do canal institucional.
670condomínios e administradoras ativos
3,8prédios por administradora (531 ÷ 139)
62no bairro líder, Parque Residencial Aquarius
São José dos Campos tem um pico de condomínios, um platô logo abaixo dele e uma cauda longa. O Parque Residencial Aquarius reúne 62 dos 670 CNPJs ativos — 9,3% da cidade (62 ÷ 670) e 129,6% a mais que o segundo colocado, o Jardim Satélite, com 27. Aí o degrau acaba: do 2º ao 5º lugar cabem 4 CNPJs de amplitude (Jardim Satélite 27, Parque Industrial 26, Vila Ema 25, Jardim América 23). O pódio inteiro soma 115 (62 + 27 + 26), 17,2% do município, e os dez maiores bairros juntos dão 230 — 34,3% da cidade (230 ÷ 670), com 440 CNPJs fora da tabela. Na prática: um bairro sustenta um dia de rua sozinho, nenhum segundo nome justifica escolher por bairro de novo, e quase dois terços da lista ficam fora do top 10. Base LeadJet, julho/2026: 531 condomínios prediais e 139 administradoras.
Peso no estado
São José dos Campos vale 1,5% do estado — e terceiriza a gestão menos que a capital paulista
Os 670 CNPJs da cidade são 1,5% do segmento no estado de São Paulo e 0,42% do Brasil (670 ÷ 158.959). O que a separa da capital, porém, não é o tamanho.
No país inteiro, a edição de julho/2026 registra 158.959 CNPJs ativos nos dois CNAEs do segmento: 128.383 condomínios prediais e 30.576 administradoras. São José dos Campos responde por 0,42% desse total e por 1,5% do estado — fatia pequena por uma razão direta: a capital sozinha reúne 17.199 CNPJs, 25,7 vezes o que há aqui (17.199 ÷ 670).
O que diferencia a cidade é a divisão entre quem administra e quem é administrado. São José dos Campos tem 3,8 prédios para cada administradora (531 ÷ 139), quase colada na média brasileira, de 4,2 (128.383 ÷ 30.576), enquanto a capital opera com 2,5: uma parcela maior dos prédios daqui ainda se administra sozinha. Longe, de todo modo, dos dois extremos entre as cidades que mapeamos — Belo Horizonte (15,7) e Fortaleza (1,5). Ainda assim, as gestoras são 20,7% da lista (139 de 670), acima dos 19,2% do país.
O segundo contraste é local. Os 670 CNPJs equivalem a 0,69% das 97.485 empresas ativas do município, um a cada 145 (97.485 ÷ 670); no Brasil, a mesma conta dá 0,76% (158.959 ÷ 21.010.597). Numa cidade conhecida pela verticalização, o segmento pesa menos no tecido empresarial do que a média nacional — não por falta de prédios, mas porque a base local é grande e diversificada para o porte. O estoque também se mexe devagar: 38 CNPJs do segmento abriram na cidade nos últimos 12 meses — 3,2 por mês (38 ÷ 12) e 5,7% dos 670 (38 ÷ 670), ou seja, o universo muda pouco de um mês para o outro. Daí os dois CNAEs virem no mesmo arquivo, com o bairro em cada linha.
Onde estão
O Parque Residencial Aquarius tem mais que o dobro do segundo bairro de São José dos Campos
São 62 CNPJs no líder, 9,3% da cidade (62 ÷ 670). Do segundo ao quinto lugar o ranking vira platô — e os dez maiores bairros somados não chegam a 35% do município.
| Bairro | CNPJs ativos |
|---|---|
| Parque Residencial Aquarius | 62 |
| Jardim Satelite | 27 |
| Parque Industrial | 26 |
| Vila Ema | 25 |
| Jardim America | 23 |
| Bosque dos Eucaliptos | 15 |
| Centro | 15 |
| Jardim Oriente | 13 |
| Floradas de Sao Jose | 12 |
| Jardim Paraiso | 12 |
O primeiro lugar não tem disputa: o Parque Residencial Aquarius reúne 62 CNPJs ativos, 129,6% a mais que o Jardim Satélite, que vem em segundo com 27. Mesmo assim, o líder não domina a cidade — 62 são 9,3% dos 670 (62 ÷ 670). É a marca de uma curva com um pico só: um bairro claramente acima dos outros, e ainda assim menos de um décimo da lista.
Abaixo do líder, o degrau some. Do 2º ao 5º lugar a amplitude inteira é de 4 CNPJs — Jardim Satélite (27), Parque Industrial (26), Vila Ema (25) e Jardim América (23) —, e os quatro somados dão 101 endereços (27 + 26 + 25 + 23), pouco mais de um Aquarius e meio. O terceiro colocado, aliás, é o Parque Industrial: o CNAE 8112-5/00 cobre condomínio predial de qualquer uso, não só torre residencial. É por isso que priorizar por bairro só funciona uma vez em São José dos Campos: depois do Aquarius, trocar o segundo nome da tabela pelo quinto muda a rota em 4 endereços (27 − 23), não em dezenas.
Os três primeiros juntos somam 115 CNPJs, 17,2% do município (115 ÷ 670) — ou seja, 555 dos 670 estão fora do pódio. Alargar para os dez bairros da tabela também não fecha a conta: eles somam 230, 34,3% da cidade (230 ÷ 670), e deixam 440 CNPJs (670 − 230) em bairros que nem aparecem aqui. O Centro, primeiro palpite de quase toda rota comercial, aparece com 15: menos de um quarto do líder (62 ÷ 15 = 4,1 vezes). No painel de assinantes, o filtro de bairro vem depois da escolha da cidade — e aqui ele resolve o primeiro dia de rua, não o mês.
Casos de uso
Quem compra a lista de São José dos Campos — e por que só o primeiro bairro decide rota
Com 3,8 prédios por administradora e um único bairro acima de 9% da lista, a decisão aqui é menos sobre CNAE e mais sobre rota.
Energia, telecom e segurança
Energia solar, internet e portaria remota se decidem prédio a prédio, entre os 531 condomínios prediais — o filtro de bairro define quantas visitas cabem na manhã.
Seguros e financeiro
Seguro condominial, garantidoras de inadimplência e contas digitais falam com quem assina: as 139 administradoras do CNAE 6822-6/00, um quinto da lista.
Contabilidade e gestão condominial
Quem disputa contratos de administração lê a lista pelos dois lados: os 531 prédios são o mercado; as 139 gestoras instaladas, a concorrência.
Conteúdo do arquivo
As 22 informações que vêm com cada um dos 670 CNPJs
Razão social, CNPJ, CNAE principal, endereço com bairro, telefone, e-mail, porte e data de abertura estão entre elas, uma linha por empresa.
| Razão social | CNPJ | CNAE | Telefone | |
|---|---|---|---|---|
| Condomínio Exemplo Parque Residencial Aquarius | 12.***.***/0001-90 | 8112-5/00 | (12) *****-4471 | at****@***io.com.br |
| Administradora Modelo do Vale Ltda | 23.***.***/0001-04 | 6822-6/00 | (12) *****-2085 | co****@***ra.com.br |
| Condomínio Demo Jardim Oriente | 34.***.***/0001-77 | 8112-5/00 | (12) *****-9316 | ad****@***al.com.br |
| Gestão Predial Teste Bosque dos Eucaliptos Ltda | 45.***.***/0001-31 | 6822-6/00 | (12) *****-3350 | ge****@***il.com.br |
Amostra com dados fictícios e mascarados, apenas ilustrativa do formato. Na exportação real, os contatos vêm completos.
O contato de cada linha é o institucional do CNPJ: o telefone e o e-mail que o condomínio ou a administradora registrou. É por ele que a portaria e a gestora atendem, e é o único que existe em registro público: quem responde pelo prédio é eleito em assembleia e não consta de cadastro algum.
Do filtro ao arquivo, em quatro passos
- Entre no painel de assinantesEscolha o plano e monte o primeiro filtro.
- Selecione São José dos Campos/SP e os dois CNAEs8112-5/00 e 6822-6/00 — o botão acima já deixa tudo preenchido.
- Se for por bairro, comece pelo Parque Residencial AquariusSão 62 dos 670 CNPJs; do segundo bairro em diante a lista empata.
- Exporte com os contatosCSV compatível com Excel e pronto para importar no CRM. Pagamento único, sem mensalidade — baixe quantas listas quiser dentro da cota.
Os 670 CNPJs de São José dos Campos em um arquivo só
Planos com pagamento único a partir de R$ 97.
De onde vêm os 670: a consulta por trás desta página
Não há estimativa nem projeção aqui. O número sai de uma consulta única: CNPJs com situação cadastral ativa nos CNAEs 8112-5/00 e 6822-6/00, com endereço no município de São José dos Campos/SP, na base LeadJet, edição de julho de 2026. Os dois CNAEs entram juntos porque descrevem os dois lados da mesma negociação — o prédio que contrata (531) e a empresa que administra prédios (139). As comparações com estado e país repetem a consulta trocando só o filtro geográfico.
As contagens por bairro seguem o bairro declarado no endereço de cada CNPJ, como está escrito no cadastro: a tabela acima repete a grafia do registro e não agrupa variações de nome, então bairros de nome parecido podem ocupar linhas distintas. Os contatos exibidos na amostra são fictícios e mascarados, somente ilustrativos. Metodologia, edições da base e termos de citação: metodologia dos dados Leadjet. Classificação de atividades conforme a CNAE (IBGE/Concla).
Perguntas frequentes
Perguntas que chegam sobre os condomínios de São José dos Campos
Quantos condomínios existem em São José dos Campos?
A base LeadJet, edição de julho de 2026, registra 670 CNPJs ativos em São José dos Campos (SP): 531 condomínios prediais (CNAE 8112-5/00) e 139 administradoras (6822-6/00). É 0,69% das 97.485 empresas ativas do município — um a cada 145 (97.485 ÷ 670).
Qual bairro de São José dos Campos tem mais condomínios?
O Parque Residencial Aquarius, com 62 CNPJs ativos — 9,3% dos 670 da cidade e 129,6% a mais que o segundo colocado, o Jardim Satélite, com 27. Abaixo do líder o ranking vira platô: do 2º ao 5º lugar cabem 4 CNPJs de amplitude (Jardim Satélite 27, Parque Industrial 26, Vila Ema 25 e Jardim América 23). O pódio soma 115 (62 + 27 + 26), 17,2% do município, e os dez maiores bairros juntos dão 230 — 34,3% da cidade (230 ÷ 670).
Em São José dos Campos, vale mais falar com o prédio ou com a administradora?
A proporção local ajuda a decidir: são 3,8 prédios para cada administradora (531 ÷ 139), contra 2,5 na capital paulista e 15,7 em Belo Horizonte. Cada conversa com uma gestora daqui alcança menos de quatro prédios, então nenhuma das duas rotas resolve sozinha. Nos dois casos, a lista traz o contato institucional do CNPJ: quem procura uma lista de síndicos precisa, na prática, desse canal, porque o cargo é eleito em assembleia e não existe em registro público.
O que vem no arquivo e como eu recebo?
São 22 informações por empresa — razão social, CNPJ, CNAE principal, endereço com bairro, telefone, e-mail, porte e data de abertura, entre outras — em CSV compatível com Excel. O filtro é montado no painel de assinantes: cidade, os dois CNAEs e, se quiser, o bairro. Pagamento único, sem mensalidade.