Serviços prediais
Manutenção, portaria, limpeza, jardinagem e elevadores vendem contrato recorrente para os 685 CNPJs. O Parque Residencial Aquarius, com 63 endereços, é a rota mais densa da cidade.
Lista por cidade · São José dos Campos/SP
Lista de condomínios em São José dos Campos
Aqui um bairro puxa a fila e o resto empata: o Parque Residencial Aquarius tem 63 dos 685 CNPJs ativos, mais que o dobro do segundo colocado. São 534 condomínios prediais e 151 administradoras na edição de setembro/2026, com endereço, bairro, telefone e e-mail do canal.
685condomínios e administradoras ativos
3,5prédios por administradora (534 ÷ 151)
63no bairro líder, Parque Residencial Aquarius
São José dos Campos tem um pico de condomínios, um platô logo abaixo dele e uma cauda longa. O Parque Residencial Aquarius reúne 63 dos 685 CNPJs ativos — 9,2% da cidade (63 ÷ 685) e 133,3% a mais que o segundo colocado, o Jardim Satélite, com 27. Aí o degrau acaba: do 3º ao 5º lugar cabem 5 CNPJs de amplitude (Jardim Satélite 27, Parque Industrial 26, Vila Ema 25, Jardim América 24). O pódio inteiro soma 119 (63 + 27 + 29), 17,4% do município, e os dez maiores bairros juntos dão 242 — 35,3% da cidade (242 ÷ 685), com 443 CNPJs fora da tabela. Na prática: um bairro sustenta um dia de rua sozinho, nenhum segundo nome justifica escolher por bairro de novo, e quase dois terços da lista ficam fora do top 10. Base LeadJet, setembro/2026: 534 condomínios prediais e 151 administradoras. Cada registro traz as 23 informações por empresa, incluindo telefone e e-mail do sócio/responsável, em CSV compatível com Excel, com a contagem conferida no painel de assinantes.
Peso no estado
São José dos Campos vale 1,6% do estado — e terceiriza a gestão menos que a capital paulista
Os 685 CNPJs da cidade são 1,6% do segmento no estado de São Paulo e 0,42% do Brasil (685 ÷ 161.573). O que a separa da capital, porém, não é o tamanho.
No país inteiro, a edição de setembro/2026 registra 161.573 CNPJs ativos nos dois CNAEs do segmento: 130.099 condomínios prediais e 31.474 administradoras. São José dos Campos responde por 0,42% desse total e por 1,6% do estado — fatia pequena por uma razão direta: a capital sozinha reúne 17.459 CNPJs, 25,5 vezes o que há aqui (17.459 ÷ 685).
O que diferencia a cidade é a divisão entre quem administra e quem é administrado. São José dos Campos tem 3,5 prédios para cada administradora (534 ÷ 151), quase colada na média brasileira, de 4,1 (130.099 ÷ 31.474), enquanto a capital opera com 2,5: uma parcela maior dos prédios daqui ainda se administra sozinha. Longe, de todo modo, dos dois extremos entre as cidades que mapeamos — Belo Horizonte (15,7) e Fortaleza (1,5). Ainda assim, as gestoras são 22,0% da lista (151 de 685), acima dos 19,5% do país.
O segundo contraste é local. Os 685 CNPJs equivalem a 0,42% das 100.797 empresas ativas do município, um a cada 145 (100.797 ÷ 685); no Brasil, a mesma conta dá 0,75% (161.573 ÷ 21.407.778). Numa cidade conhecida pela verticalização, o segmento pesa menos no tecido empresarial do que a média nacional — não por falta de prédios, mas porque a base local é grande e diversificada para o porte. O estoque também se mexe devagar: 44 CNPJs do segmento abriram na cidade nos últimos 12 meses — 3,7 por mês (44 ÷ 12) e 6,4% dos 685 (44 ÷ 685), ou seja, o universo muda pouco de um mês para o outro. Daí os dois CNAEs virem no mesmo arquivo, com o bairro em cada linha.
Onde estão
O Parque Residencial Aquarius supera em o dobro o segundo bairro de São José dos Campos
São 63 CNPJs no líder, 9,2% da cidade (63 ÷ 685). Do segundo ao quinto lugar o ranking vira platô — e os dez maiores bairros somados não chegam a 35% do município.
| Bairro | CNPJs ativos |
|---|---|
| Parque Residencial Aquarius | 63 |
| Parque Industrial | 29 |
| Jardim Satelite | 27 |
| Vila Ema | 26 |
| Jardim America | 24 |
| Centro | 17 |
| Jardim das Indústrias | 16 |
| Bosque dos Eucaliptos | 15 |
| Jardim Oriente | 13 |
| Floradas de Sao Jose | 12 |
O primeiro lugar não tem disputa: o Parque Residencial Aquarius reúne 63 CNPJs ativos, 133,3% a mais que o Jardim Satélite, que vem em segundo com 27. Mesmo assim, o líder não domina a cidade — 63 são 9,2% dos 685 (63 ÷ 685). É a marca de uma curva com um pico só: um bairro claramente acima dos outros, e ainda assim menos de um décimo da lista.
Abaixo do líder, o degrau some. Do 2º ao 5º lugar a amplitude inteira é de 5 CNPJs — Jardim Satélite (27), Parque Industrial (29), Vila Ema (26) e Jardim América (24) —, e os quatro somados dão 106 endereços (27 + 29 + 26 + 24), pouco mais de um Aquarius e meio. O terceiro colocado, aliás, é o Parque Industrial: o CNAE 8112-5/00 cobre condomínio predial de qualquer uso, não só torre residencial. É por isso que priorizar por bairro só funciona uma vez em São José dos Campos: depois do Aquarius, trocar o segundo nome da tabela pelo quinto muda a rota em 3 endereços (27 − 24), não em dezenas.
Os três primeiros juntos somam 119 CNPJs, 17,4% do município (119 ÷ 685) — ou seja, 566 dos 685 estão fora do pódio. Alargar para os dez bairros da tabela também não fecha a conta: eles somam 230, 35,3% da cidade (242 ÷ 685), e deixam 443 CNPJs (685 − 242) em bairros que nem aparecem aqui. O Centro, primeiro palpite de quase toda rota comercial, aparece com 17: o líder tem quase o quádruplo disso (63 ÷ 17). No painel de assinantes, o filtro de bairro vem depois da escolha da cidade — e aqui ele resolve o primeiro dia de rua, não o mês.
Casos de uso
Quem compra a lista de São José dos Campos — e por que só o primeiro bairro decide rota
Com 3,5 prédios por administradora e um único bairro acima de 9% da lista, a decisão aqui é menos sobre CNAE e mais sobre rota.
Energia, telecom e segurança
Energia solar, internet e portaria remota se decidem prédio a prédio, entre os 534 condomínios prediais — o filtro de bairro define quantas visitas cabem na manhã.
Seguros e financeiro
Seguro condominial, garantidoras de inadimplência e contas digitais falam com quem assina: as 151 administradoras do CNAE 6822-6/00, um quinto da lista.
Contabilidade e gestão condominial
Quem disputa contratos de administração lê a lista pelos dois lados: os 534 prédios são o mercado; as 151 gestoras instaladas, a concorrência.
Conteúdo do arquivo
As 23 informações que vêm com cada um dos 685 CNPJs
Razão social, CNPJ, CNAE principal, endereço com bairro, telefone, e-mail, porte e data de abertura estão entre elas, uma linha por empresa.
| Razão social | CNPJ | CNAE | Telefone | |
|---|---|---|---|---|
| Condomínio Exemplo Parque Residencial Aquarius | 12.***.***/0001-90 | 8112-5/00 | (12) *****-4471 | at****@***io.com.br |
| Administradora Modelo do Vale Ltda | 23.***.***/0001-04 | 6822-6/00 | (12) *****-2085 | co****@***ra.com.br |
| Condomínio Demo Jardim Oriente | 34.***.***/0001-77 | 8112-5/00 | (12) *****-9316 | ad****@***al.com.br |
| Gestão Predial Teste Bosque dos Eucaliptos Ltda | 45.***.***/0001-31 | 6822-6/00 | (12) *****-3350 | ge****@***il.com.br |
Amostra com dados de exemplo, ilustrativa do formato. Na exportação real, os contatos vêm completos.
O contato de cada linha é o do CNPJ: o telefone e o e-mail que o condomínio ou a administradora registrou. É por ele que a portaria e a gestora atendem, e é o único que existe em registro público: quem responde pelo prédio é eleito em assembleia e não consta de cadastro algum.
Do filtro ao arquivo, em quatro passos
- Entre no painel de assinantesEscolha o plano e monte o primeiro filtro.
- Selecione São José dos Campos/SP e os dois CNAEs8112-5/00 e 6822-6/00 — o botão acima já deixa tudo preenchido.
- Se for por bairro, comece pelo Parque Residencial AquariusSão 63 dos 685 CNPJs; do segundo bairro em diante a lista empata.
- Exporte com os contatosCSV compatível com Excel e pronto para importar no CRM. Pagamento único, sem mensalidade — baixe quantas listas quiser dentro da cota.
Os 685 CNPJs de São José dos Campos em um arquivo só
Planos com pagamento único a partir de R$ 97.
De onde vêm os 685: a consulta por trás desta página
Não há estimativa nem projeção aqui. O número sai de uma consulta única: CNPJs com situação cadastral ativa nos CNAEs 8112-5/00 e 6822-6/00, com endereço no município de São José dos Campos/SP, na base LeadJet, edição de setembro de 2026. Os dois CNAEs entram juntos porque descrevem os dois lados da mesma negociação — o prédio que contrata (534) e a empresa que administra prédios (151). As comparações com estado e país repetem a consulta trocando só o filtro geográfico.
As contagens por bairro seguem o bairro declarado no endereço de cada CNPJ, como está escrito no cadastro: a tabela acima repete a grafia do registro e não agrupa variações de nome, então bairros de nome parecido podem ocupar linhas distintas. Os contatos exibidos na amostra são fictícios e de exemplo, somente ilustrativos. Metodologia, edições da base e termos de citação: metodologia dos dados Leadjet. Classificação de atividades conforme a CNAE (IBGE/Concla).
Perguntas frequentes
Perguntas que chegam sobre os condomínios de São José dos Campos
Quantos condomínios existem em São José dos Campos?
A base LeadJet, edição de setembro de 2026, registra 685 CNPJs ativos em São José dos Campos (SP): 534 condomínios prediais (CNAE 8112-5/00) e 151 administradoras (6822-6/00). É 0,86% das 100.797 empresas ativas do município — um a cada 151 (100.797 ÷ 685).
Qual bairro de São José dos Campos tem mais condomínios?
O Parque Residencial Aquarius, com 63 CNPJs ativos — 9,2% dos 685 da cidade e 133,3% a mais que o segundo colocado, o Jardim Satélite, com 27. Abaixo do líder o ranking vira platô: do 2º ao 5º lugar cabem 5 CNPJs de amplitude (Parque Industrial 29, Jardim Satelite 27, Vila Ema 26 e Jardim America 24). O pódio soma 119 (63 + 27 + 29), 17,4% do município, e os dez maiores bairros juntos dão 242 — 35,3% da cidade (242 ÷ 685).
Em São José dos Campos, vale mais falar com o prédio ou com a administradora?
A proporção local ajuda a decidir: são 3,5 prédios para cada administradora (534 ÷ 151), contra 2,5 na capital paulista e 15,7 em Belo Horizonte. Cada conversa com uma gestora daqui alcança menos de quatro prédios, então nenhuma das duas rotas resolve sozinha. Nos dois casos, a lista traz o contato do CNPJ: quem procura uma lista de síndicos precisa, na prática, desse canal, porque o cargo é eleito em assembleia e não existe em registro público.
O que vem no arquivo e como eu recebo?
São 23 informações por empresa — razão social, CNPJ, CNAE principal, endereço com bairro, telefone, e-mail, porte e data de abertura, entre outras — em CSV compatível com Excel. O filtro é montado no painel de assinantes: cidade, os dois CNAEs e, se quiser, o bairro. Pagamento único, sem mensalidade.