Serviços prediais
Portaria, limpeza, manutenção, dedetização e elevadores vivem de renovação anual. Os 737 CNPJs cabem numa carteira só: a mesma equipe cobre prédio e administradora.
Lista por cidade · Guarulhos/SP
Lista de condomínios em Guarulhos
Guarulhos administra prédio com a régua da capital: as 211 administradoras da cidade respondem, em média, por 2,5 condomínios cada — a mesma proporção de São Paulo —, só que aqui a carteira inteira soma 737 CNPJs ativos na edição de julho/2026. Estrutura de metrópole em tamanho de nicho: pouco para fatiar, suficiente para percorrer de ponta a ponta.
737condomínios e administradoras ativos
2,5prédios por administradora — a mesma conta da capital
0,45%das 162.011 empresas ativas da cidade
Em Guarulhos, a gestão condominial é profissionalizada como a da capital, mas o mercado cabe numa lista só. A cidade registra 526 condomínios prediais (CNAE 8112-5/00) e 211 administradoras (CNAE 6822-6/00) — 737 CNPJs ativos na edição de julho/2026 da base LeadJet. A divisão dá 2,5 prédios por administradora, a proporção de São Paulo e distante dos 15,7 de Belo Horizonte; as administradoras ocupam 28,6% do total local. O tamanho é que muda: esses 737 registros são 1,7% do estado de São Paulo, 0,46% do Brasil e 0,45% das 162.011 empresas ativas do município.
Uso comercial
O que se faz com os 737 CNPJs de condomínio de Guarulhos
Uma carteira desse tamanho não precisa ser dividida em campanhas separadas: em Guarulhos o segmento inteiro cabe num único território comercial, desde que se saiba qual dos dois CNAEs atende cada venda.
Energia e telecom
Energia solar, internet e segurança eletrônica passam por aprovação de cada prédio: são 526 CNPJs no CNAE 8112-5/00, com endereço e bairro para ordenar as visitas.
Seguros e financeiro
Seguro condominial, garantidoras de inadimplência e contas digitais preferem quem assina por vários prédios de uma vez — as 211 administradoras do CNAE 6822-6/00.
Administração e sindicatura
Quem vende gestão condominial disputa os 526 prédios com 211 empresas já instaladas — a lista mapeia o alvo e dimensiona a concorrência.
O que chega em cada linha da lista de Guarulhos
São 22 informações por empresa: razão social, CNAE, endereço com bairro, telefone e e-mail comercial, porte, data de abertura e outras. A amostra abaixo é só o formato — as linhas são fictícias.
| Razão social | CNPJ | CNAE | Telefone | |
|---|---|---|---|---|
| Condomínio Edifício Exemplo Vila Galvão | 13.***.***/0001-28 | 8112-5/00 | (11) *****-7315 | cd****@***gu.com.br |
| Administradora Modelo Gopoúva Ltda | 25.***.***/0001-64 | 6822-6/00 | (11) *****-2049 | ge****@***mc.com.br |
| Condomínio Residencial Demo Macedo | 37.***.***/0001-11 | 8112-5/00 | (11) *****-6688 | sd****@***bv.com.br |
| Gestão Predial Teste Vila Rosália Ltda | 46.***.***/0001-83 | 6822-6/00 | (11) *****-1573 | ct****@***vr.com.br |
Linhas fictícias, criadas apenas para ilustrar o formato do arquivo. Na exportação, telefone e e-mail vêm completos.
Mapa da cidade
Guarulhos tem dois bairros no topo, não um: Vila Galvão e Centro
A tabela traz os dez bairros com mais registros ativos. O desenho não é o de um bairro dominante nem o de uma cidade plana: são dois empatados na frente — Vila Galvão, com 48 CNPJs, e Centro, com 46 — e um degrau logo abaixo deles.
| Bairro | CNPJs ativos |
|---|---|
| Vila Galvao | 48 |
| Centro | 46 |
| Macedo | 31 |
| Vila Rosalia | 29 |
| Vila Augusta | 28 |
| Vila Nova Bonsucesso | 24 |
| Gopouva | 23 |
| Jardim Flor da Montanha | 18 |
| Jardim Vila Galvao | 12 |
| Picanco | 11 |
Ordene a coluna e o padrão aparece em duas partes. Vila Galvão (48) e Centro (46) estão empatados na prática: 2 registros de diferença, ou 4,3% a mais para o primeiro. Se Guarulhos tivesse um corredor condominial único, o líder teria o dobro ou o triplo do segundo — aqui ele tem 4,3%, e sozinho vale 6,5% dos 737 da cidade. Do segundo para o terceiro é que o desenho quebra: Macedo cai para 31, quase um terço abaixo do Centro (15 registros a menos), e da sexta linha para baixo os bairros já ficam entre 11 e 24. Os três primeiros juntos dão 125, ou 17% do total (125 ÷ 737); as dez linhas somadas dão 270 dos 737 — 36,6% (270 ÷ 737).
A conta que sobra é a que importa: 467 CNPJs (737 − 270) estão fora do top 10, pulverizados em bairros com poucos registros cada. Isso define um trabalho em dois tempos. Vila Galvão e Centro somam 94 CNPJs — 12,8% da cidade em duas linhas de filtro — e são o único ponto do mapa de Guarulhos onde vale montar rota de rua. Só que esse par mal passa de um oitavo do mercado: parar por ali deixa 643 CNPJs sem toque. O caminho que paga é puxar a cidade inteira de uma vez e ordenar depois, dentro do seu CRM, por CNAE ou por proximidade de endereço. O filtro de bairro segue disponível no painel de assinantes depois de escolher Guarulhos — vale para a segunda passada, como voltar a Vila Galvão, Centro, Macedo ou Picanço com uma oferta específica, não como corte principal.
Estrutura do mercado
211 administradoras para 526 prédios: por onde entra a venda em Guarulhos
São duas listas dentro da mesma exportação, e a proporção entre elas define a ordem das ligações.
Dividindo os 526 condomínios prediais pelas 211 administradoras, Guarulhos fica em 2,5 prédios para cada empresa de gestão. É o mesmo número da capital: São Paulo, com 17.199 CNPJs no segmento, também marca 2,5. Está longe do outro extremo entre as cidades que mapeamos, Belo Horizonte, com 15,7 prédios por administradora e condomínios que se autogerem; Fortaleza, a ponta oposta, marca 1,5. No país inteiro são 128.383 prédios para 30.576 administradoras, ou 4,2 por administradora (128.383 ÷ 30.576) — Guarulhos terceiriza bem acima da média brasileira.
A composição da base local diz o mesmo: 28,6% dos 737 registros estão no CNAE 6822-6/00. Na média de 2,5 prédios por administradora, as 211 linhas desse CNAE alcançam o mesmo conjunto de condomínios que as 526 do outro. Quem filtra só o 8112-5/00 deixa de fora o lado onde a decisão se repete; quem fica só no 6822-6/00 perde os prédios que resolvem tudo em assembleia.
O que separa Guarulhos da capital não é a estrutura, é a escala. Os 737 CNPJs daqui são 1,7% de tudo o que o estado de São Paulo registra nesses dois CNAEs e 0,46% do Brasil. Dentro do próprio município, o segmento vale 0,45% das 162.011 empresas ativas — menos de uma em cada duzentas (737 ÷ 162.011). Cidade grande em empresas, mercado condominial estreito: não há volume para gastar em segmentações finas, mas há uma carteira que uma equipe pequena percorre inteira.
E essa carteira se move devagar: nos últimos 12 meses abriram 35 CNPJs novos nesses dois CNAEs em Guarulhos — média de 2,9 por mês (35 ÷ 12) e 4,7% do total atual (35 ÷ 737). O ritmo tem efeito prático na rotina comercial: a lista de Guarulhos não envelhece em semanas, então o ganho está em percorrer os 737 registros até o fim, não em esperar entrada nova.
Há um limite para essa leitura: em alguns lugares a conta se inverte e as administradoras passam os prédios — são 956 municípios no país, e os dois exemplos mais fortes ficam na própria Grande São Paulo, no eixo Alphaville/Tamboré (Barueri, com 200 administradoras para 154 condomínios prediais, e a vizinha Santana de Parnaíba, com 56 para 45). Guarulhos não chega perto disso — 71,4% da lista continua do lado de quem é administrado (o complemento dos 28,6%). Mercado profissionalizado e pequeno, não invertido.
- Abra o painel da LeadJetEscolha o plano e monte o primeiro filtro.
- Selecione Guarulhos/SP com os dois CNAEsO 8112-5/00 traz os 526 prédios; o 6822-6/00, as 211 administradoras. O botão desta página já deixa os dois marcados.
- Puxe a cidade inteira antes de refinarQuase dois terços dos 737 — 467 CNPJs, ou 63,4% — estão fora dos dez maiores bairros; o corte por bairro rende mais numa segunda passada.
- Exporte com os contatosCSV compatível com Excel, HubSpot, Pipedrive e Zoho. Pagamento único, sem mensalidade — baixe quantas listas quiser dentro da cota.
Leve os 737 CNPJs de Guarulhos para o seu CRM
Planos com pagamento único a partir de R$ 97, sem mensalidade.
Dúvidas
Quatro perguntas antes de montar a lista de Guarulhos
Quantos condomínios e administradoras existem em Guarulhos?
A edição de julho de 2026 da base LeadJet registra 737 CNPJs ativos em Guarulhos (SP): 526 condomínios prediais, no CNAE 8112-5/00, e 211 administradoras, no CNAE 6822-6/00 (gestão da propriedade imobiliária). Isso equivale a 1,7% de tudo o que o estado de São Paulo reúne nesses dois CNAEs e a 0,45% das 162.011 empresas ativas do município. A base é atualizada de forma contínua e o arquivo sai em CSV compatível com Excel.
Em Guarulhos, a conversa começa no prédio ou na administradora?
Depende do que você vende. Cada administradora de Guarulhos responde, em média, por 2,5 prédios (526 divididos por 211), então contrato recorrente — portaria, limpeza, manutenção, seguro, software de gestão — rende mais começando pelas 211 linhas do CNAE 6822-6/00. Obra, reforma e serviço pontual voltam para a assembleia, e aí o alvo é o CNPJ do condomínio, no 8112-5/00.
Algum bairro de Guarulhos concentra os condomínios?
Dois empatam na frente, e nenhum domina. Vila Galvão tem 48 CNPJs ativos e o Centro tem 46 — 2 registros de diferença, e juntos 94, ou 12,8% da cidade. Do terceiro em diante a curva desce em degraus curtos: Macedo marca 31, Vila Rosália 29, Vila Augusta 28, e a décima linha da tabela desta página já está em 11. Os dez maiores somados dão 270 dos 737 CNPJs de Guarulhos, ou seja, 467 ficam fora do top 10. Por isso o filtro de bairro funciona melhor como segunda passada do que como primeiro corte.
Quem procura 'lista de síndicos em Guarulhos' encontra isso aqui?
Encontra o caminho até eles, não o cadastro deles: síndico é eleito em assembleia e não consta de registro público de empresa, então não existe base de CNPJ com nome de síndico. O que esta lista traz é o canal institucional de cada um dos 737 CNPJs de Guarulhos — razão social, endereço com bairro, telefone e e-mail comercial —, que é por onde a conversa começa na prática. São 22 informações por empresa em cada linha.
O critério por trás dos 737 CNPJs de Guarulhos
Os números desta página — 737 registros, divisão entre os dois CNAEs e distribuição por bairro — saem das empresas com situação cadastral ativa nos CNAEs 8112-5/00 e 6822-6/00 no município de Guarulhos/SP, na base LeadJet, edição de julho de 2026. As comparações com São Paulo, Belo Horizonte, Fortaleza, Santana de Parnaíba e com o total do país (128.383 prédios e 30.576 administradoras) usam a mesma edição e o mesmo critério. O peso dentro da cidade sai das 162.011 empresas ativas em Guarulhos, da mesma edição. A LeadJet organiza informação de origem pública e não fala em nome de nenhum órgão de governo; a amostra acima é fictícia.
Metodologia, edições da base e termos de citação: metodologia dos dados Leadjet. Classificação de atividades conforme a CNAE (IBGE/Concla).