Em Caxias do Sul, um em cada 46 CNPJs ativos da cidade é condomínio ou administradora: são 1.508 empresas dentro de um total de 69.380 (69.380 ÷ 1.508 = 46), ou 2,17% — quase o triplo do peso que o segmento tem no país, onde os 158.959 registros equivalem a 0,76% das 21.010.597 empresas ativas. Mercado grande, e sem atalho: há 15 prédios para cada administradora e o maior bairro, o Centro, responde por só 6,6% dos CNPJs do segmento.
Caxias do Sul tem 1.508 CNPJs ativos de condomínio ou administradora — 1.414 no CNAE 8112-5/00 (condomínios prediais) e 94 no 6822-6/00 (gestão e administração da propriedade imobiliária), na base LeadJet de julho/2026. Sem ser capital, o município guarda 10% de tudo o que o Rio Grande do Sul registra no segmento e 0,95% do país inteiro: um em cada 105 condomínios e administradoras do Brasil está aqui (1 ÷ 0,0095). E, dentro da economia local, esses 1.508 valem 2,17% das 69.380 empresas ativas da cidade.
É um estoque que se move devagar: 30 CNPJs do segmento foram abertos em Caxias do Sul nos últimos 12 meses, média de 2,5 por mês (30 ÷ 12). Sobre os 1.508 ativos, isso dá 2% de renovação no ano (30 ÷ 1.508 = 1,99%). O trabalho aqui, portanto, não é esperar cadastro novo aparecer — é cobrir o que já está no mapa.
Dos 1.508 CNPJs, 1.414 são o prédio em si (CNAE 8112-5/00) e apenas 94 são empresas de gestão (6822-6/00). É essa proporção, e não o total, que define por onde a conversa comercial começa.
A divisão é de 15 condomínios prediais para cada administradora ativa (1.414 ÷ 94). Colocada ao lado das outras cidades que mapeamos, a proporção caxiense é seis vezes a de São Paulo, que tem 2,5 (15 ÷ 2,5), e dez vezes a de Fortaleza, que tem 1,5 (15 ÷ 1,5) e é a segunda capital mais terceirizada da régua — só Manaus, com 1,2 (286 ÷ 243), tem menos prédios por administradora. Quem chega perto de Caxias do Sul é Belo Horizonte, com 15,7 — o mercado mais autogerido entre as capitais. Do outro lado da régua está Santana de Parnaíba (SP), a única entre as 27 cidades com lista própria neste site em que as gestoras superam os prédios (56 administradoras para 45 condomínios) — e ela nem é a mais extrema da própria região: a vizinha Barueri inverte com margem maior, 200 administradoras para 154 prédios. Aqui, a gestão condominial simplesmente não virou indústria: as 94 administradoras são 6,2% dos CNPJs locais do segmento, contra 19,2% no Brasil (30.576 gestoras dentro dos 158.959 registros nacionais) — cerca de um terço do peso nacional.
Isso tem uma consequência prática antes mesmo da primeira ligação. Em cidades de gestão terceirizada, um telefonema resolve muitos endereços de uma vez; em Caxias do Sul, os 93,8% de CNPJs que são o próprio prédio (1.414 de 1.508) decidem por conta própria, em assembleia, com orçamento próprio. Vale também o ajuste de vocabulário que economiza tempo de quem busca: quem digita “lista de síndicos em Caxias do Sul” quer, na prática, o contato institucional do condomínio. O nome de quem foi eleito na última assembleia não fica em cadastro público de empresa — nenhuma base tem esse dado. O que existe, e é o que esta lista traz, é razão social, endereço com bairro, telefone e e-mail cadastrados no CNPJ do prédio ou da gestora.
Centro 100, Santa Catarina 85, Desvio Rizzo 72: o topo caxiense é embolado, com 28 CNPJs separando o primeiro do terceiro (100 − 72). Nenhum deles chega perto de dominar a cidade — e é isso que muda o desenho da rota comercial.
| Bairro | CNPJs ativos |
|---|---|
| Centro | 100 |
| Santa Catarina | 85 |
| Desvio Rizzo | 72 |
| Panazzolo | 69 |
| Exposicao | 53 |
| Nossa Senhora da Saude | 50 |
| Madureira | 50 |
| Sao Pelegrino | 49 |
| Sao Luiz | 47 |
| Rio Branco | 47 |
O Centro lidera, mas lidera de pouco: seus 100 CNPJs são 17,6% a mais que os 85 do Santa Catarina e 28 registros a mais que os 72 do Desvio Rizzo (100 − 72). Somados, os três primeiros dão 257 CNPJs (100 + 85 + 72), 17% do município. Ou seja: 1.251 dos 1.508 CNPJs (1.508 − 257) estão fora do pódio, mais de quatro em cada cinco. E o líder é modesto em participação — o Centro vale 6,6% da cidade (100 ÷ 1.508). Só ele passa de 6% do total; do Santa Catarina para baixo, nenhum bairro chega lá.
Para quem prospecta, isso desmonta a estratégia de escolher um bairro e resolver o mês nele. Não existe em Caxias do Sul um Centro que absorva metade do segmento — os três maiores juntos nem chegam a um quinto da cidade. O teste é direto: escolha o bairro que você imagina dominante e confira na tabela; se algum concentrasse o mercado, o topo não estaria embolado dessa forma. O que existe aqui é um pódio apertado seguido de uma cauda longa, e ela só compensa com a lista na mão e roteiro montado. No painel de assinantes, o filtro de bairro aparece depois de escolher Caxias do Sul/RS: dá para levar um bairro por vez, agrupar quatro ou cinco numa seleção só, ou baixar a cidade inteira e ordenar depois no próprio arquivo.
Com 15 prédios para cada gestora e um bairro líder que vale só 6,6% da cidade, a lista caxiense premia quem organiza volume, não quem aposta em dois ou três intermediários. Os quatro perfis abaixo abrem o mesmo arquivo por portas diferentes.
Manutenção, portaria, limpeza, jardinagem, dedetização e elevadores dependem de contrato recorrente. Como 93,8% dos CNPJs daqui são o próprio prédio (1.414 de 1.508), a negociação tende a acontecer com o condomínio, e não com um escritório.
Solar, provedores de internet e segurança eletrônica fecham endereço a endereço. É o filtro de bairro que desenha o dia do time de campo: Centro, Santa Catarina e Desvio Rizzo somam 257 endereços; os outros 1.251 pedem roteiro mais largo.
Seguro condominial, garantidoras de inadimplência e bancos digitais procuram volume por assinatura. As 94 administradoras do CNAE 6822-6/00 são a lista curta da cidade — pequena o bastante para ser esgotada, grande demais para ser ignorada.
Quem quer assumir a administração de prédios encontra 15 condomínios para cada gestora já ativa — bem longe dos 2,5 de São Paulo. A entrada é pelo canal institucional dos 1.414 CNPJs prediais.
Razão social, CNPJ, CNAE, endereço com bairro, telefone e e-mail comercial, porte e data de abertura estão entre as 22 informações por empresa que acompanham cada um dos 1.508 registros.
| Razão social | CNPJ | CNAE | Telefone | |
|---|---|---|---|---|
| Condomínio Edifício Exemplo Alfa | 12.***.***/0001-90 | 8112-5/00 | (54) *****-1183 | si****@***io.com.br |
| Administradora Modelo Bravo Ltda | 23.***.***/0001-04 | 6822-6/00 | (54) *****-2274 | co****@***ra.com.br |
| Condomínio Residencial Demo Charlie | 34.***.***/0001-77 | 8112-5/00 | (54) *****-9051 | ad****@***al.com.br |
| Gestão Predial Teste Delta Ltda | 45.***.***/0001-31 | 6822-6/00 | (54) *****-3320 | ge****@***il.com.br |
Amostra com dados fictícios e mascarados, apenas ilustrativa do formato. Na exportação real, os contatos vêm completos.
Planos com pagamento único a partir de R$ 97, sem mensalidade.
São 1.508 CNPJs ativos na edição de julho de 2026 da base LeadJet: 1.414 condomínios prediais (CNAE 8112-5/00) e 94 administradoras de propriedade imobiliária (CNAE 6822-6/00). Esse volume equivale a 10% do que o Rio Grande do Sul inteiro registra no segmento, a 0,95% do Brasil e a 2,17% das 69.380 empresas ativas do município.
Porque a gestão predial local é majoritariamente feita pelo próprio condomínio. São 94 gestoras para 1.414 prédios, ou 15 para cada uma, e elas representam apenas 6,2% dos CNPJs do segmento na cidade. No Brasil, as administradoras respondem por 19,2% do setor (30.576 de 158.959 registros), e em São Paulo a proporção cai para 2,5 prédios por gestora. Caxias do Sul fica no lado autogerido dessa régua, perto de Belo Horizonte (15,7) e distante de Fortaleza (1,5).
O Centro, com 100 CNPJs ativos, seguido por Santa Catarina (85) e Desvio Rizzo (72). O líder tem só 17,6% a mais que o segundo colocado, e os três somados dão 257 CNPJs, ou 17% da cidade — o que deixa 1.251 registros (1.508 − 257) espalhados fora do pódio. É um mercado sem bairro dominante: o Centro sozinho vale 6,6% do total (100 ÷ 1.508).
Não, e nenhuma base tem esse dado: o síndico é eleito em assembleia do condomínio e não consta em cadastro público de empresa. O que a lista de Caxias do Sul entrega é o contato institucional — razão social, endereço com bairro, telefone e e-mail cadastrados no CNPJ do prédio ou da administradora —, entre as 22 informações por empresa. Numa cidade em que 1.414 dos 1.508 CNPJs são o próprio condomínio, é por esse canal que a conversa começa. A exportação sai em CSV compatível com Excel, com pagamento único e sem mensalidade.
Todo número desta página sai da base própria da LeadJet, edição de julho de 2026, e conta apenas CNPJs com situação cadastral ativa nos CNAEs 8112-5/00 (condomínios prediais) e 6822-6/00 (gestão e administração da propriedade imobiliária) com endereço no município de Caxias do Sul/RS. O denominador de 69.380 é o total de empresas ativas da cidade na mesma edição; o de referência nacional é 158.959 (128.383 prediais mais 30.576 administradoras). As comparações com Belo Horizonte, São Paulo, Fortaleza, Manaus, Santana de Parnaíba (SP) e Barueri (SP) usam a mesma edição e os mesmos dois CNAEs. A base é atualizada de forma contínua, e cada nova edição substitui a anterior. Os contatos exibidos na amostra são fictícios e mascarados, apenas ilustrativos do formato.
Metodologia, edições da base e termos de citação: metodologia dos dados Leadjet. Classificação de atividades conforme a CNAE (IBGE/Concla).